"Нет, я сама буду продавать свою квартиру! У меня двадцать лет опыта в сфере торговли и маркетинга. Я продам свою квартиру в два счёта. Без посторонней помощи."- сказала мне клиентка.
Прошло полтора года. Накануне праздника Рош-ха Шана я увидел на телефоне знакомый номер. "Леон, займись нашей квартирой. Мы всё ещё хотим её продать".
Работа пошла очень бодро. Я быстро оценил потенциал этой квартиры и очень скоро в своём списке клиентов нашёл потенциального клиента, который мог всерьёз заинтересоваться покупкой. Клиент был не простой, а человек хорошо разбирающийся в инвестициях, в недвижимости, и в инвестициях в недвижимость. Он действительно заинтересовался этой квартирой и очень скоро мы перешли к конкретным переговорам.
В процессе переговоров было решено много проблем, подводных камней, и вроде бы всё было преодолено. Была назначена дата подписания договора на покупку продажу этой квартиры. Как вдруг накануне вечером я получаю сообщение от адвоката со стороны продавцов о том, что он расторгает сделку. Адвокат покупателя не выслал вовремя расклад о выплатах. Сделки не будет!!!
Почему адвокат продавцов отказался от встречи осталось непонятным. Ведь Документ о выплатах можно было предоставить и во время сделки, перед подписанием договора. Обо всём было уже договорено заранее между обоими адвокатами и обеими сторонами, и это была лишь документальная формальность. Адвокат продавцов был груб и немногословен. Обе стороны были в полном замешательстве, в том числе и я, и адвокат со стороны покупателя.
Сорвавшаяся сделка, без особых на то якобы серьёзных причин, не отпускала. И я решил попробовать ещё раз. Мой клиент был готов попробовать снова. На этот раз, мой разговор с продавцами прояснил события.
Оказывается , в процессе продажи квартиры, их адвокат уже параллельно занимался покупкой новой квартиры для них. Та сделка требовала определённые гарантии и определённый расклад выплат. Это стало причиной того, что адвокат продавцов захотел подогнать моего клиента под свою сделку. Как результат, сделка у продавцов сорвалась... и тут, и там.
Я объяснил им, что это очень проблемный расклад событий. Такие сделки нужно проводить последовательно. Сначала продать квартиру, и только, когда договор заключён, можно начать вести переговоры о покупке новой квартиры.
Это особо актуально в тех случаях, когда личный капитал не достаточно велик, чтобы приобретать новую квартиру без привязки к продаже старой. В любом случае обязательно нужно учитывать личный капитал, финансовую гибкость, условия рынка, спрос и предложение на старую квартиру, которую хотят продать по сравнению с той, которую хотят купить.
Большинство из нас, желая улучшить условия жизни и приобрести квартиру побольше и подороже, всё таки рассчитывают на ту сумму, которую они выручат с продажи старой квартиры. Пытаясь купить квартиру, не продав старой, можно столкнуться со следующими проблемами:
Покупка новой недвижимости до того, как продана старая, может привести к финансовым трудностям, особенно если нет достаточного личного капитала. Тогда возникает абсолютная зависимость от тех денег, которые должны быть выручены от продажи старой. Подчас приходится вынужденно входить в долги, брать дополнительные "промежуточные" ссуды.
Многие боятся, продав квартиру, не найти вовремя новую. Но обычно можно договориться о сроках освобождения. В крайних случаях можно снять временное жильё. Это гораздо предпочтительнее, чем нарушить подписанные договоры о выплатах из-за нехватки капитала.
Продажа старой квартиры будет вестись в стрессе и под давлением финансовых обязательств под новую квартиру, что может привести к никому не нужным конфликтам ( что и произошло в случае с моими клиентами).
В процессе, когда подписан договор на новую квартиру, а старая ещё не продана, может случится понижение цен. Причём не обязательно глобальное в пределах страны, а на местном уровне, когда в том или ином районе или доме, цены могут упасть в связи с какими то обстоятельствами.
Проблемы с налогообложением. Если вам не удалось продать старую квартиру в течение 18 месяцев с покупки новой, вы владелец двух квартир, и должны будете платить налог на новую недвижимость (מס רכישה) и налог на старую (מס שבח) соответственно. А эти суммы могут дойти до сотен тысяч шекелей.
Мы возобновили процесс купли продажи недвижимости. К удовлетворению обеих сторон сделка состоялась.
Леон Шамуилов - Специалист по Недвижимости в Афуле и окрестностях.
054-5813466
Comments