Введение
Некий определённый человек Н. увидел в местной газете /на сайте / объявление: "На съём 4-х комнатная квартира, по особенной цене (через агентство недвижимости)". Н. сразу же позвонил по указанному телефону в агентство недвижимости (или конкретному агенту). Тот подтвердил, что квартира сдаётся через него и он готов в тот же день показать ему эту квартиру. Так оно и произошло: в тот же день Н. и агент недвижимости посмотрели квартиру и впоследствии подписали договор об аренде данной квартиры.
После этого, агент обратился к Н. с просьбой выплатить ему гонорар за свои услуги. На что получает неожиданный ответ от Н., что по закону агент не имеет права требовать от него выплаты никакого гонорара за свои услуги!!!
Прав ли уважаемый Н.?
Оплата услуг агента в общем, и при договоре на аренду в частности..
Закон о услугах агента недвижимости гласит, что агенту полагается выплата гонорара за его услуги, когда соблюдаются три дополняющих друг друга условия:
1) Агент имеет формальную подтвержденную Лицензию от Израильского министерства юстиции
2) Агент имеет подтверждённый/подписанный заказ на получение его услуг от клиента;
3) Агент был эффективным (играющим важную роль) фактором в сделке. (גורם יעיל לעיסקה).
Вопрос эффективного фактора, играющего важную роль в сделке - это вопрос очень широкий и очень глубокий, который невозможно раскрыть и дать точное определение в данной небольшой статье исключительно на теории. Поэтому в каждом конкретном случае нужно рассматривать индивидуально.
Наша отправная точка - этот тот факт, что все три вышеперечисленных фактора соблюдены. И мы отталкиваемся от конкретного примера в начале статьи.
Оплата услуг агента при аренде квартиры.
Прежде всего определим два понятия:
Арендодатель (המשכיר) - владелец квартиры
Арендатор (שוכר) - квартиросъёмщик, жилец, который будет проживать в квартире, выплачивая за неё ежемесячную арендную плату.
Закон, применяемый для отношений Арендодателя (владельца) и Арендатора (квартиросъёмщика)- это Закон об аренде и арендных отношениях (חוק על שכירות ושאילה), который определяет права и обязанности каждой из сторон.
Среди них, в параграфе 2ט5 закон указывает выплаты, предусмотренные для арендатора (квартиросъёмщик), такие как:
- Оплата Арноны (налог на имущество),
- Вода,
- Электричество и тому подобное
В 2017 году в законе вышла поправка 25.3.ט.ב. о том, что Арендатор (квартиросъёмщик) не будет оплачивать платежи, которые арендодатель (хозяин квартиры) должен третьей стороне .[...], включая оплату за услуги агента, если агент действовал от имени арендодателя.
В соответствии с языком закона, арендатор (квартиросъёмщик) будет освобождён от выплаты гонорара за услуги агента в то время, как арендодатель (хозяин квартиры) должен их выплачивать. Такая ситуация может произойти, когда арендодатель подписал договор с агентом с целью найти арендатора, но когда агент выполнил работу и нашёл арендатора (квартиросъёмщика), арендодатель (хозяин квартиры) хочет перевести выплату за услуги на арендатора. Именно такие ситуации, законодательство старалось предотвратить.
Таким образом, раздел, посвященный этой проблеме, также находится под заголовком, в котором рассматриваются выплаты, которые применяются к арендодателю по отношению к третьей стороне.
Вышеупомянутая поправка однако не освобождает арендатора (квартиросъёмщикa) от выплаты за услуги агента в том случае, когда он сам [арендатор] обратился к агенту, с целью получить его услуги.
Это само по себе обязательство, которое дает агенту право требовать выплату за свои услуги, на которые он имеет законное право.
Законодатель хотел предотвратить ситуации, когда в таких городах, как Тель-Авив, Гиватаим, Иерусалим, Бней Брак и другие подобные районы, где спрос на аренду квартир на съём настолько высок, что арендаторы (квартиросъёмщики) готовы были взять на себя те выплаты, которые по закону должен был выплачивать арендодатель (подписавший договор о предоставлении услуг с агентом по недвижимости), и таким образом предотвратить незаконную эксплуатацию квартиросъемщиков владельцами квартир.
Если бы законодатель хотел определить, что в любом случае агенту запрещается взимать плату с арендатора (квартиросъёмщика), он должен был бы сделать тогда поправку в Законе о Риелторской (Маклерской) деятельности, а не в Законе об аренде и арендных отношениях.
Вывод таков, что освобождение арендатора от уплаты услуг агенту лишено всякого юридического и нормативного основания, и нарушает право собственности (זכות קניינית) поставщика услуг (в нашем случае услуг агента недвижимости) на получение оплаты своего труда.
Важно подчеркнуть, что были попытки арендаторов избежать оплаты услуг агента , ссылаясь якобы на Закон об аренде и арендных отношениях, но такие попытки не увенчались успехом.
Такое постановление вышло в одном из решений суда по подобному делу:
"[...]Нет никакого правового запрета на взимание платы за услуги агента как с арендодателя, так и с арендатора. Поправка к закону об аренде и арендных отношениях предотвращает (препятствует) арендодателю взимать плату с арендатора за услуги агента, который сам арендодатель заказал. Закон не препятствует агенту связаться и с арендующей стороной в соглашении на аренду, и запросить гонорар за предоставленные услуги." Дело 58993-08-18 Галит Карми против Яир Розен
("[...] אין מניעה חוקית שמתווך יגבה דמי תיווך גם מהמשכיר וגם מהשוכר. התיקון לחוק השכירות והשאילה מונע ממשכיר לחייב את השוכר לשלם את דמי התיווך שהוא נדרש לשלם עבור השירותים שהוא הזמין. החוק אינו מונע מהמתווך להתקשר במקביל גם עם השוכרים בהסכם תיווך ולדרוש מהם דמי תיווך נוספים."
(תאמ)ת"א( 29883-19-09 גלית כרמי נ' יאיר רוזן )פורסם בנבו))
Послесловие
Прежде, чем человек обратится к закону, ища там зацепки, позволяющие ему не заплатить поставщику услуг , он должен глубоко задуматься и решить для себя, хотел бы он предоставлять услуги другим и не получать за это соответствующую оплату своего труда?! Каким бы ни был закон, никто не отменял основ естественной справедливости, фундаментальных соглашений с начала основания мира, утверждающие, что труд работника будет оплачен.
Статья подготовлена в сотрудничестве с Лидор Изон (юрист) https://bit.ly/3eZneSh
*Данная статья не является заменой юридической или другой профессиональной консультации. Она также не является рекомендацией или советом для совершения тех или иных шагов. Если кто либо из читателей совершит определённые действия, полагаясь только на написанное в статье, это будет только под его личной ответственностью.
Comments